O estudo do direito das coisas, mais especificamente da aquisição e perda da propriedade imobiliária, é fundamental na preparação para concursos públicos. O Código Civil Brasileiro, em seus artigos 1.238 a 1.259, disciplina com detalhes as regras sobre usucapião, registro do título e aquisição por acessão.

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Usucapião: Conceito e Espécies

Conceito

A usucapião é forma originária de aquisição da propriedade pela posse prolongada, contínua, pacífica e com certos requisitos legais, independentemente de título e, em alguns casos, de boa-fé. Ou seja, “possuir como seu” um imóvel, por determinado tempo e sem contestação do legítimo proprietário, pode gerar o reconhecimento judicial da propriedade.

Fundamentação Legal

O artigo 1238 do Código Civil prevê:

“Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença…”

Atenção:
O prazo pode ser reduzido para dez anos caso o possuidor estabeleça moradia habitual ou realize obras/serviços de caráter produtivo no imóvel.

Observações importantes

• Natureza Originária: A usucapião produz aquisição originária, expurgando vícios do bem e rompendo cadeias dominiais anteriores.
• Necessidade de Sentença Declaratória: O reconhecimento é judicial e serve como título hábil para registro imobiliário.
• Reduções de prazo: Moradia habitual ou obras produtivas reduzem o tempo.

Outras Espécies de Usucapião

1. Usucapião Especial Rural – art. 1239:
   • Cinco anos de posse ininterrupta e sem oposição, em área rural de até 50 hectares.
   • O possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel rural ou urbano.
   • Torna a terra produtiva por trabalho próprio ou de sua família, tendo nela sua moradia.
   • Obs: Não se exige justo título ou boa-fé.
2. Usucapião Especial Urbana – art. 1240:
   • Cinco anos de posse mansa, pacífica e ininterrupta, em área urbana de até 250m², utilizada para moradia própria ou familiar.
   • O possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel.
   • O título de domínio será concedido ao homem ou mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
   • Aplicação uma única vez.
3. Usucapião Familiar (Art. 1240-A):
   • Dois anos de posse direta, ininterrupta e sem oposição sobre imóvel urbano de até 250m², em casos de abandono de lar por ex-cônjuge ou ex-companheiro.
   • Exclusivo para quem não é proprietário de outro imóvel.
   • Obs: Este direito só pode ser exercido uma vez.
4. Usucapião Ordinária (Art. 1242):
   • Dez anos de posse contínua e incontestada, com justo título e boa-fé.
   • Pode ser reduzida para cinco anos se o imóvel foi adquirido onerosamente com base em registro, cancelado posteriormente, desde que haja moradia habitual ou investimentos sociais/econômicos.

Súmula 237/STF

“O usucapião pode ser arguido em defesa.”

Ou seja, a usucapião pode ser reconhecida incidentalmente em processo judicial, como alegação de defesa.

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Aquisição pelo Registro do Título

Regras Gerais

Segundo o art. 1245 do Código Civil, a propriedade imobiliária transfere-se entre vivos apenas com o registro, no Cartório de Registro de Imóveis, do título translativo.

Atenção:

• O alienante permanece dono até o efetivo registro.
• O registro protege a cadeia dominial e garante a titularidade perante terceiros.
• O registro é eficaz desde a prenotação no protocolo do cartório (art. 1246).

Retificação e Cancelamento

• Qualquer interessado pode pleitear a retificação ou anulação de registro se tal não exprime a verdade (art. 1247).
• Parágrafo único: Cancelado o registro, é possível reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé do terceiro adquirente.

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Aquisição por Acessão

Conceito

A acessão é a forma de aquisição da propriedade imobiliária em que o proprietário do solo também se torna proprietário do que se une ou incorpora natural ou artificialmente ao seu terreno.

Espécies

1. Formação de Ilhas
   • Art. 1249: Acrescidos formados no meio de rios ou advenientes do desdobramento de braços de rios pertencem aos ribeirinhos conforme regras de proporcionalidade das margens.
2. Aluvião
   • Art. 1250: Acréscimos sucessivos e imperceptíveis por naturais (depósitos, aterros) pertencem ao dono do terreno marginal, sem indenização.
   • Divisão proporcional: Se em frente a prédios de donos diferentes, divide-se conforme a testada na margem.
3. Avulsão
   • Art. 1251: Quando uma porção de terra se desloca violentamente e se agrega a outro terreno. O dono adquire o acréscimo, devendo indenizar o proprietário do terreno de origem, a menos que, em um ano, ninguém reclame.
4. Abandono de Álveo
   • Art. 1252: O antigo leito de rio, se abandonado, pertence aos proprietários ribeirinhos das duas margens, sem direito a indenização.
5. Plantações e Construções
   • Art. 1253-1259: Regras quanto à plantação/edificação em solo alheio ou com materiais alheios.
   • Presume-se que plantações/construções em terreno próprio foram feitas pelo dono e às suas expensas.
   • Se plantou construiu em solo alheio de boa-fé, cabe indenização (art. 1255 e parágrafo único).
   • Má-fé implica perda dos materiais e obrigação de reparar danos (art. 1256).
   • Invasão de pequena parte de solo alheio pode gerar indenização e aquisição da área invadida, conforme a destinação e proporção (art. 1258, 1259).

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Observações e Pontos de Atenção

• Boa-fé e Justo Título: Requisitos para algumas modalidades de usucapião, mas não para todas. Atenção à diferença entre usucapião extraordinária (sem exigência de título e boa-fé) e ordinária (exigência de ambos).
• Usucapião é imprescritível: Não se extingue pelo simples transcurso do tempo.
• Multiplicidade de modalidades: Cada hipótese tem um prazo, área e finalidade específicas. Memorize os critérios.
• Possibilidade de soma das posses (art. 1243): Posses dos antecessores podem ser somadas (“accessio possessionis”) se contínuas e pacíficas.

Súmula Relacionada do STJ

Súmula 237 STJ

“O usucapião pode ser arguido em defesa.”

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Referências e Consulta Recomendada

• Código Civil Brasileiro (Lei 10.406/2002), arts. 1.238 a 1.259.
• Gonçalves, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro, Volume 5 – Direito das Coisas. Saraiva Educação – especialmente capítulo sobre usucapião e modos de aquisição da propriedade.
• VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil. Direito das Coisas. 21ª ed. São Paulo: Atlas, 2022.
• Jurisprudência do STF e do STJ, disponível em www.stf.jus.br e www.stj.jus.br.